2025.10.18 2025.10.19

失敗しない土地探し術！注文住宅「土地が先？家が先？」プロが解決

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注文住宅の土地探しで「何から始めたらいい？」と悩んでいませんか？一級建築士が、失敗しないための正しい「流れ」と「コツ」を徹底解説。予算オーバーや「建てたい家が建たない」を防ぐ鍵は「住宅会社を先に決めること」です。

こんにちは！一級建築士のHIITです。もうすぐ父親になる私も、「家族のための家づくり」について考える毎日です。皆さんのワクワクや不安な気持ち、とてもよく分かります😊

さて、注文住宅を建てようと思ったとき、「よし、まずは土地探しからだ！」と不動産情報サイトを見始める方、とても多いです。

でも、ちょっと待ってください！

実はそれ、家づくりで9割の人が間違えてしまう「最初の間違い」です。

「え？土地がないと家の計画なんてできないでしょ？」と思いますよね。ですが、土地探しから始めてしまうと、「希望の間取りが入らなかった…」「土地にお金を使いすぎて、家が安っぽくなってしまった…」なんて失敗につながりやすいんです。

この記事では、17年間建築士として多くのお客様を見てきた私が、注文住宅で失敗しないための「土地探しの正しい流れとコツ」を徹底解説します。

この記事を読み終える頃には、土地探しの不安がスッキリ解消し、「これなら自分たちにもできそう！」と自信を持って第一歩を踏み出せるようになりますよ🏠

【最重要】土地探しより「住宅会社」を先に決めるべき3つの理由
失敗しない！注文住宅「土地探し」の正しい3ステップ
【契約編】土地の契約で「絶対に」確認すべき注意点
- 「ローン特約」は入っていますか？
- ローン特約の注意点
まとめ

【最重要】土地探しより「住宅会社」を先に決めるべき3つの理由

家づくり相談会で一番多くいただく質問。それが「土地が先ですか？家（住宅会社）が先ですか？」です。

私（HIIT）は、いつもこうお答えしています。「絶対に、信頼できる住宅会社（パートナー）探しを先にしてください！」

なぜなら、土地を先に決めてしまうと、こんな落とし穴があるからです。

1. 「建てたい家」が建てられないかも… 😱

「広い土地を買ったから、大きな家が建つぞ！」と思ったら大間違い。土地には「法律」というルールがたくさんあります。

例えば、

建ぺい率（けんぺいりつ）：土地の広さに対して、どれくらいの大きさの建物（1階部分）を建てていいか、という割合です。
用途地域（ようとちいき）：ここは静かな住宅街、ここは商業施設もOK、といったエリア分けのルールです。

こうしたルールを知らずに土地を買ってしまうと、「憧れのビルトインガレージが作れない…」「3階建てにしたかったのに、この土地では無理だった…」なんてことが本当に起こるんです。

2. 「家」にかける予算が足りなくなる 💰

土地の価格は、「土地代」だけじゃないのが怖いところです。

地盤改良費：土地の地盤が弱い場合に、家を支えられるように固くする工事費です。これが100万円以上かかることも珍しくありません。
インフラ工事費：古い水道管の交換や、ガス管・下水道が土地の目の前まで来ていない場合、それらを引き込む工事費です。

こうした「見えない費用」を考えずに土地に予算を使いすぎると、肝心の家本体にかけるお金が足りなくなってしまいます。結果、キッチンやお風呂のグレードを下げたり、部屋数を減らしたり…といった悲しい妥協につながってしまうんです。

3. 「土地のキープ」は待ってくれない

これは非常にシビアな話ですが、良い土地はスピード勝負です。「ちょっと考えます」と悩んでいる1〜2週間のうちに、他の人に買われてしまいます。

もし、先に信頼できる住宅会社（パートナー）が決まっていればどうでしょう？良い土地を見つけた瞬間に、「HIITさん、この土地どう思いますか？」とプロに相談できます。

プロはすぐにその土地の法律ルールや「見えない費用」を予測し、「この土地なら希望の家が建ちます！予算もOKです！」と背中を押してくれます。このスピード感こそが、良い土地を手に入れる最大のコツなんです。

失敗しない！注文住宅「土地探し」の正しい3ステップ

「じゃあ、住宅会社を決めた後はどう動けばいいの？」ここからは、プロが実践している「土地探しの正しい流れ」を3ステップで解説しますね。

ステップ1：【準備編】家づくりの「優先順位」と「総予算」を決める

土地を探し始める前に、まずは「家族会議」です！

暮らしの優先順位を決める
- 「パパは通勤時間30分以内が絶対！」
- 「ママは日当たりの良いリビングが欲しい」
- 「子供のために、静かな環境と広い庭が理想」ぜんぶ叶えられたら最高ですが、予算は決まっています。家族で「これだけは譲れない！」という優先順位をハッキリさせておきましょう。
「総予算」を決める FP3級の知識からもアドバイスですが、「土地に〇円、家に〇円」と別々に考えるのは危険です。必ず「家づくり全体で、いくらまで出せるか」という総予算を決めましょう。この段階で、銀行などに「住宅ローンの仮審査」を申し込んでおくと、「自分たちはいくらまで借りられるのか」が分かり、その後の動きが非常にスムーズになりますよ💡

ステップ2：【実践編】信頼できるパートナー（住宅会社）と土地を探す

いよいよ土地探しスタートです。探し方は大きく2つ。

住宅会社に探してもらう（プロの紹介） これが一番のおすすめです。住宅会社は、不動産サイトには載っていない「未公開情報」を持っていることがよくあります。何より、「ステップ1」で伝えた皆さんの希望（間取りや予算）を分かった上で土地を探してくれるので、ミスマッチがありません。
自分で探す（ネット・不動産屋） もちろん、ご自身でネット検索したり、地元の不動産屋さんを回ったりするのも大事です。ただし、「あ、この土地いいかも！」と思ったら、すぐに契約しないでください！ 必ず、決めた住宅会社の担当者に「この土地で希望の家が建つか、プロの目でチェックしてください」と依頼しましょう。

ステップ3：【現地確認編】プロと「昼と夜」「晴れと雨」に見に行く

気になる土地が見つかったら、必ず現地確認です。できれば最低2回（時間帯や天気を変えて）見に行きましょう。

昼（晴れの日）：日当たり、周辺の様子（公園、学校、スーパーなど）、交通量
夜：街灯の明るさ、帰り道の安全性、夜の騒音（意外と電車の音が響く、など）
雨の日：道路の水はけ、土地が水たまりになっていないか

そして、そのうち1回は必ず住宅会社のプロと一緒に行ってください。私たちは、皆さんが見ない（見ても分からない）場所をチェックしています。

高低差：道路や隣の家との高さの差（土留め工事で追加費用がかかるか）
境界：お隣さんとの境界線がハッキリしているか
電柱やゴミ置き場：邪魔な位置にないか、生活に影響はないか

これらは、後から「しまった！」と思っても動かせない、重要なチェックポイントです。

【契約編】土地の契約で「絶対に」確認すべき注意点

「この土地にします！」と決めたら、いよいよ土地の契約です。難しい書類がたくさん出てきますが、ここで確認すべき「最大の注意点」が一つだけあります。

「ローン特約」は入っていますか？

契約書の中で、「住宅ローン特約（融資特約）」という文字が書かれているか、絶対に確認してください。

これは、難しい言葉で書いてありますが、簡単に言うと 「もし、住宅ローンの本審査に落ちてしまったら、この土地の契約をペナルティ（違約金）なしで白紙に戻せますよ」 という、買主さん（あなた）を守るための大切なお守りです。

「仮審査に通ったから本審査も大丈夫でしょ？」と思うかもしれませんが、万が一ということもあります。この特約がない契約は、絶対にしないでください。

ローン特約の注意点

ただし、このお守り（ローン特約）にも注意点があります。

期日（いつまで）が決められている
買主さんのサボり（書類を出すのが遅れた等）が原因で審査に落ちた場合は使えない

契約書にサインする前には、必ず住宅会社の担当者にも同席してもらい、不利な内容になっていないかダブルチェックしてもらいましょう。

まとめ

注文住宅の土地探しは、家づくり全体の成功を左右するとても重要なステップです。最後に、失敗しないための「流れとコツ」をおさらいしましょう。

最重要：土地探しより先に「信頼できる住宅会社」を決めること！
理由1：希望の家が建つ土地か、プロに判断してもらえる
理由2：土地の「見えない費用」を含めた総予算で考えられる
理由3：良い土地が出た時にスピード判断できる
正しい土地探しの流れ
1. 【準備】：家族で「優先順位」を決め、「総予算」を把握する（ローン仮審査も）
2. 【実践】：住宅会社（プロ）と一緒に探す。自分で見つけても必ずプロに相談する
3. 【確認】：時間や天気を変えて現地に行き、プロの目で「見えないリスク」をチェック
4. 【契約】：必ず「ローン特約」が入っているか確認する